外壁改修とは？工事が必要な目安・業者の選び方・見積の注意点を解説

外壁改修工事は、建物の安全性や資産価値を維持するうえで欠かせない重要な工事です。しかし「いつ実施すべきか」「どんな劣化がサインなのか」「業者はどう選べばよいのか」など、初めて検討する管理組合やオーナーにとっては分かりにくい点も多いのが実情です。本記事では、種類から改修の目安、見積・業者選定のポイント、工事中の注意点、支払い方法までを網羅的に解説。外壁改修工事を失敗しないために、事前に知っておきたい基礎知識を分かりやすく整理します。

外壁仕上げの種類と対応方法

商業施設を含む公共施設は、その用途や地域特性などによるので外壁の仕上げというかデザインはたくさんあります。よく見る7選はこんな感じ。

1. 打ち放し
2. 塗装仕上げ
3. カーテンウォール
4. パネル
5. プレキャストコンクリート（PCa）
6. ガルバリウム
7. 乾式タイル、湿式タイル

まだまだ色々あるのですが訳あって割愛しますね。

マンションは比較的絞られてポピュラーなのはだいたい2種類。

1. タイル仕上げ
2. 塗装仕上げ

改修工事の様子はパッと見るとどれも似ているかもしれませんが、躯体によって工数も仕様も変わるので、これから外壁工事を検討されるリーダー的素質を持った「優しい方」は竣工図と仕様書を出し惜しみなくすべてご用意の上、◎適正な手続きに則って業者に開示すると大変喜ばれます。

RC造（鉄筋コンクリート）

S造（鉄骨）

SRC造（上記２つ組み合わせ）

外壁改修工事を必要とする目安

よく新築時から10年経ったから、とか言いますがあれは単なる目安でしかありません。

毎日鏡に映った顔を見ていると自分では違和感はありませんが、久しぶりに会った知人や友人に良い意味でも悪い意味でも驚かれることがあったと思います。そのようなことから？建物の状態は日頃見慣れている方では変化に気付きにくいものですが目を凝らし観察していくと

シーリングの表面が劣化している！かもね

シーリングに隙間がある！かもね

塗装面を触ったら手が白くなった！かもね

錆のような赤茶のシミが出ている！かもね

タイルが浮いているように見える！かもね

タイルが割れている！かもね

上記のような状態をひとつでも見つけちゃったらしばらくの間、様子をみるのもアリですがタイルの剥落、落下による事故や被害はかなり甚大なので躊躇しないで外壁工事をやっている会社に問い合わせて現地確認をしてもらいましょう。

ただ、風が強い降雨時に雨が漏れてくる！！のであれば、更に専門性の高い分野になるので豊富な知見と実績を持った調査もやっている防水に特化した建設会社に相談した方が最善です。

業者の選定方法

安くしようとして工事だけをやっている業者をピックアップするのはNGです。また、甘い顔してやってくる担当には気をつけた方がいいです。それと捲し立てる担当にも。

確実な選定判断材料は以下の通りです。

ステップ１：招集する際に必要なモノ

• 建設業許可番号（特定でも一般でもどちらでもOK。※工事規模や社内体制で違いがあるので）
• 元請けとしての実績表（経験値を判断）
• マンション改修でよくあるトラブル回避策
• 下見から見積・資料提出までのスケジュール表

いくらかかる？見積を取る上で留意点

ステップ２：現地下見させたあとに提出させたほうがいいモノ

• 調査報告書の提出（内容の見極め必須）
• 施工計画（簡易的でも可）
• 工事スケジュール（ゼロ工程表　※年月日を記載しない、予想される工程表）
• 一式表記の少ない見積書
• 仕様書（カラーサンプル、使用部材見本）

最低でも上記を速やかに提出できて質問にはレスポンス良く回答できる会社でひとまず絞り込みひと段落です。その後は見積金額だけを見るのではなく、仕様書などで管理組合またはオーナーのリクエストが入っていることを確認してじっくり吟味されることをお勧めします。

ただし、業者もボランティアで動いているわけではないのでステップ２にかかる費用は見込んでおいた方が喜ばれます。

工事着手前にやるべきこと

工事内容によっては公的機関に「請負会社」が申請しなければならないものがあるため、一つ一つチェックしたほうが近隣とのトラブル回避になります。

• 工事期間の確認
• 仮設足場（足場設置期間10m以上かつ60日以上であれば労働基準監督署への届け出
• 敷地から越境する場合は道路占有許可、また資材搬入時に一般道を使用するなら道路使用許可
• 住民への案内
• 安全確保
• 緊急連絡体制協力体制の確立

工事期間中に発生するかもしれないトラブル

• 音または騒音
• ベランダに残置物があれば居住者側で撤去、移動
• におい（使用する材料には溶剤系があるため）
• 業者と住民のコミュニケーション不足
• 水や埃などの飛散物による洗濯物汚染

どこまでできた？＋イメージ通り？

工事には大きく分けて

１）着手前

２）仮設設置

３）途中経過（中間）

４）仮設撤去前完了

５）完了

とくに、途中経過は工事内容によりどこが「途中＝中間」になるのか予め請負会社と着手前に確認し、そのタイミングで管理組合の方々と請負会社の責任者が一緒に現地確認をおこなうことが望ましいです。

足場を解体した後で、「イメージと違った」など言われた日には請負会社としてはグロッキーなことになるのでそこは避けたいところです。

支払い方法

これは一番肝心で避けては通れないテーマです。

見積もり段階で、管理組合側のリクエストと請負会社のリクエストを擦り合わせる必要があります。通常は複数ヵ月かかる長丁場の工事の場合、見積金額に対し

Aパターン

１）着手金支払い　30％前後

２）中間支払い　　30％前後

３）完了時支払い　残金

Bパターン

１）契約時支払い　30％

２）毎月出来高　※請負会社から予め「これくらいになります」

３）残金支払い

請負会社も仕入れ（下請け業者）に対し支払う義務があるため、適正なキャッシュフローを守らなければなりません。

従って、どの支払い条件で工事契約を締結するかはよく検討して対応されるのが最善です。いままでの留意点を一連のパターンにしてしまえば次回以降の理事会担当者の負担が減るのと、明朗な支出を計画できるのでなにかの参考になればと結んでおきます。